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    中国地产大佬“狼人杀?#20445;?#29579;石出局,王健林隐身,孙宏斌很受伤

    2018年10月18日 13:16:29 市界

      作者 |市界 杨凯

      编辑 |老拿

      当郁亮说出“活下去”三个字时,不知万科人是否还记得,十年前那个“大厦将倾”的日子。

      2008年9月,杭州万科,一群“ 刚交了房款,还没收房,房价却瞬间蒸发了20万”的业主聚集于此,连耗4天,两次怒砸万科办公区。万科“退房门”瞬间引爆舆论。

      这一年,王石提出“拐点论”,“汶川地震捐款门”让他和万科惨遭口诛笔伐;带头降价引起的“退房门”,令多地喊出“不许降价,远离万科”。一夜间,行业龙头沦为众矢之的、全民公敌。而由万科发起的这场地产圈“狼人杀”,在此后引发一场行业大洗牌:许多玩?#39029;?#24213;消失,新玩家借机入场。

      今天,地产圈“狼人杀”风云再起。

      

     

      此时,“房市入冬”成为地产圈的主旋律:屡屡因高周转碰壁的碧桂园开始减速;一向激进的孙宏斌变得沉稳起来直呼“安全第一”;郁亮“活下去”的口号更让圈子里酝酿已久的悲情色彩达到了顶点。

      刚刚发布的2018福布斯中国富豪榜上:许家印从首富的位置上退了下来,杨惠妍、王健林、王文学、孙宏斌等大佬财富全面缩水。上榜的364位地产富豪中,113人财富减少,资产蒸发3127亿元。中国房地产协会会长胡志刚说:“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。

      十年前,地产界四大天王是“招保万金”,如今第一梯队是“恒碧万”,唯万科雄风依旧。

      十年后,谁能活,谁又会死?

      01

      万科虚晃一枪:我是“平民”!

      第一个发言的万科还是老套路:我是平民,不要杀我。

      9月29日的万科南方区域月度例会上。董事会主席郁亮做了上?#25105;?#26469;的第一次检讨。他说,集团要做的第一件事就是进行战略检讨,落实到具体业务的操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。

      会议上,郁亮提到了万?#39057;?ldquo;事业合伙人制度”;提到了频频被“打脸”的多元化发?#25296;?#30053;;也提到了6300亿的回款目标,“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可?#37213;?#20102;。”

      不过,这些对于万科之外的人而?#36828;?#26080;关紧要。所有人的目光都聚焦在背景板上鲜红夺目、甚至?#34892;?ldquo;血淋淋”的“活下去”三个大字。

      

     

      “万科都快不行了,我们该怎么办呀?”中小?#31185;?#29609;家们开始犯嘀咕。

      表面上,一向高周转、快节奏的万科来了个急刹车。

      从业绩看,上半年,万科销售额为3046亿元,超过恒大的3041亿元,虽不及老大“碧桂园”的4124.9亿元,但还说得过去。不过,其10%的增速显得?#34892;?#38590;看,碧桂园和恒大同期增速?#30452;?#20026;42.8%和24.6%。要知道,2016年和2017年万科同期销售额增速?#30452;?#36798;到了69.9%和45.8%。

      高负债率是万?#39057;?ldquo;老大难”问题。上半年,万科负债总额为1.14万亿,资产负债率达84.7%,攀升至上市以来最高位;现金流问题不小,经营活动产生的现金流为-42.55亿元,而去年同期是218.5亿元。

      种种迹象都表明,万科“很危险”。

      不过,瘦死的骆驼比马大。无论如?#21361;?#19975;?#39057;?#24635;土地储货值仍然有15830亿元,高居第5,且手上还握着1500亿现金。

      显然,万科“不可能死”,而“活下去”或许只是万科为“搅局”向外界?#22836;?#30340;信号。

      为配合“活下去”这场“戏”,万科早早打响了“金九银十”打折降价潮的“第一枪”。9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110㎡的联排别墅,原价500万元,现价278万元。6折甩卖的别墅很快被一抢而空。

      ? “万科白鹭郡”别墅

      受万科这场“苦肉计”影响,早前便推出促销活动的恒大继续跟进,碧桂园?#24067;?#20837;其中,国庆期间的折扣力度惊人。不过此番降价非但没有让消费者拍手称快,反而惹得刚刚买房的业主聚集起来,把碧桂园的售楼处砸了。

      ?#31185;?#38477;价潮的消息不胫而走。“金九银十”成了打折促销季,万科成功搅局,这场“狼人杀”愈发扑朔迷离。

      另一边,进一步点燃市场负面情绪的万科?#27809;?#25220;底,加速拿地。第三季度,万科合计拿地金额达到458.7亿元,?#36127;?#30456;当于保利、碧桂园、融?#30784;?#24658;大四大巨头之和。这也让万科今年以来拿地总额大涨,迫近上半年积极拿地、总额达1198亿元的碧桂园,以1163亿元拿地金额稳居第二。照目前的拿地速度,万科超过碧桂园是早晚的事儿。

      当然,即便万科拿再多地,也不可能在今年开发、进而计入销售额。在一众高负债率?#31185;?#24320;始去杠?#35828;那?#20917;下,万科进一步加杠杆,加速拿地也导致负债率攀升。显然,万科看得更远。万科在下一盘大棋。

      这局游戏中,谁是"狼"似乎?#36828;?#26131;见。

      02

      “盟友”王文学

      ?#20540;?#29579;文学发言时,他选择与万科成为“盟友”,结成统一战线。

      2018福布斯中国富豪榜中,54岁的王文学是失落的地产富豪之一。过去一年里,王文学身家缩水85亿元,约占其财富总额的15%。这也让王文学的排名下降了12位,以490亿元的总资产与沈国军家族并列榜单第40位。

      

     

      ? 王文学

      这一年,王文学?#36864;?#30340;华夏幸福日子过得实在谈不上“幸福”。

      从被传“资金链断裂”到资金?#27425;?#39064;遭遇上交所问询,2018年初以来,华夏幸福不断被质?#19978;?#20837;“缺钱”风波。对此,华夏幸福再三予以否认。但在其频繁的甩卖与融资动向之下,“不差钱”的?#26376;?#23454;在显得过于?#22253;住?/p>

      从2018年半年报来看,华夏幸福上半年实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,同比增长29.05%。表面看来,业绩喜人,但资金问题依然严峻。上半年,华夏幸福经营活动现金净流量为-78亿元,较去年同期有所好转,不过负债率仍维持在80%左右高位。

      为降低资金?#27425;?#39064;带来的经营风险,华夏幸福积极拓展融资渠道。2018年5月,华夏幸福获得中信银行315亿元的授信额度。除此之外,今年以来华夏幸福还频繁发行公司债券。但激增的偿款也给其带来了很大资金压力。据半年报披露,华夏幸福上半年融资总额达1128.82亿元,实际筹资活动现金流入仅为364.73亿元,较去年同期下降30.47%。很明显,华夏幸福的融资有很大一部分用作偿还之前的借款,这未免有“拆东墙补西墙”之?#21360;?/p>

      

     

      其频繁的融资也导致?#37213;?#25285;保累计金额高达789.61亿元。按照华夏幸福半年报披露的370.95亿元净资产计算,其?#37213;?#25285;保总额已然超过净资产的两倍。对于一家上市公司而言,这显然不是一个好消息。

      为真正缓解资金问题,王文学把平安拉来当?#32570;?月10日,华夏幸福发布公告称与平安资管签订股权转让协议。平安资管以137.7亿元的价格获得华夏幸福19.7%的股权,晋升为第二大股东。有了平安这个“金主”,华夏幸福安心许多。

      在地产圈这场“狼人杀”中,王文学最擅长的就是“?#25937;?rdquo;。

      2017年底,华夏幸福提出与行业优秀开发商合作的构想,旨在增?#31185;?#22312;房地产领域的开发能力。 但华夏幸福寻找的合作伙伴却是东原地产、旭辉地产和阳光城等“小角色”。以至于一度有人认为华夏幸福在“扮猪吃老虎”。

      直到最近,华夏幸福与万科达成合作意向。10月9日,华夏幸福发布公告称,?#26412;?#19975;科拟以32.34亿元收购华夏幸福环京的5家项目公司部分股权,涉及的十幅土地,总住宅面积33.93万平方?#20303;?/p>

      

     

      上半年,华夏幸福的总土储货值未能进入前10名,不过其旗下土地主要集中在环京区域,属于优质地块。据悉,华夏幸福?#24067;?#20197;38.33亿元获得这十幅土地。按照双方的合作协议,万科最终将成为这些项目的实际操盘方,32.34亿元的价格显然不贵。

      次日,华夏幸福又发布公告称旗下全资子公司为万科合作项目提供担保。

      通过让利和为其保驾护航的方式,华夏幸福成功晋升为万?#39057;?ldquo;盟友”。这也让华夏幸福在这场游戏中变得安全许多。至少,“活下去”不成问题。

      而一向频?#31508;救酢?#22235;处“抱大腿”的华夏幸福还有另一面。2017年,华夏幸福新设了近140家公司,其中包括多家海外公司;2018年,华夏幸福扩张速度依旧不减,仅1到3月份,华夏幸福就新设了31家公司。

      王文学的野?#30446;?#35265;一斑。只是,步子未免迈得大了些。

      03

      “女巫”贾?#23601;ず退?#30340;“守护”们

      贾?#23601;?#21407;本不属于这场游戏,但无奈其口?#30424;?#22909;。

      彼时,贾?#23601;?#20687;往常一样四处“贩卖”?#32422;?#30340;生态梦想和“SEE造车计划”。听愣了神的孙宏斌没?#22871;。?#25226;他拉入了这场游戏当中,当起了贾演员的“守护”。

      见惯大风大?#35828;?#23385;宏斌曾两度落难,又两度东山再起。他以为山西老乡贾?#23601;ず退?#19968;样,终究会东山再起。他以为贾?#23601;?#32570;的只是钱和一个机会,落难时拉他一把,?#32422;?#19968;定不会吃亏。

      孙宏斌以为?#32422;?#30475;懂了乐视,“乐视别?#25343;晃?#39064;,就是缺钱。所以我们投乐视的第一条逻辑就是让他不缺钱。”

      没错,贾?#23601;?#21644;乐视缺的就是钱,很多很多?#37027;?#21482;不过,乐视这个“无底洞”,孙宏斌填不满。烧了165亿之后,孙宏斌才真切地意识到这一点,黯然离场。

      

     

      ? 贾?#23601;?#21644;孙宏斌

      2018年3月 ,伤痕累累的孙宏斌选择辞去乐视董事长职位。此时,他对于这个?#32422;?#26366;经称赞有加的山西老乡恨极了,“损失了165亿,你说还怎么壮士断臂,而是断头了。”“再借它100个亿?当我傻X吗?”“?#38498;?#21035;提乐视,归零了,没了。”

      贾?#23601;?#30830;实坑惨了孙宏斌。因为做了乐视的“接盘侠”,孙宏斌身家缩水260亿元,降幅达36%。2018福布斯中国富豪榜上,孙宏斌以460亿的身家排第43位,较去年足足下降了24位,是这些失落的地产富豪中最惨的一位。

      9月,孙宏斌以7亿元抄底乐视旗下最有价值的两项资产——乐融致新和乐视影业。虽然比起165亿的损失,这点儿“小便宜”不值一提。但成功把乐视变成一个“空壳”,或多或少也算报了贾?#23601;?#30340;一箭之仇。

      孙宏斌把贾?#23601;?#30340;生态梦想视作一剂“解药”,把他拉进这场游戏,并甘当其“守护”,是希望他有朝一日能拉?#32422;?#19968;把。但他没想到的是,“女巫”贾?#23601;?#36824;有一剂“慢?#36828;?#33647;”,而第一个中毒的就是?#32422;骸?/p>

      

     

      国内呆不下去,贾?#23601;?#36828;赴美国造车。尽管毒害了不少人,但“?#36136;?#35299;药”魅力不减。?#37213;?#21435;地产化的恒大老板、前胡润富豪榜首富许家印与贩卖造?#24471;?#30340;贾?#23601;?#19968;拍即合,成为贾的新“守护”。

      许家印财大气粗,以67.46亿港元的价格收?#21512;?#28207;时颖公司100%股份,间接持有贾?#23601;?#25511;制下的FF45%的股权,成为FF母公司Smart King的第一大股东。双?#38477;拿?#26376;期里,许家印于7月到访FF美国洛杉矶总部,并表示要在资金、生产基地建设、产品销售等方面给予FF全方位支持。

      贾?#23601;?#19968;直期待可?#30776;?#38752;FF再创奇迹、东山再起,但新晋的“守护”许家印不是一盏省油的灯:恒大在给予大量资金支持的同时,贾?#23601;?#20063;可能失去对FF的控制权。孤注一掷的贾?#23601;ぃ?#24590;能?#24066;?

      10月7日,恒大健康发布公告称,贾?#23601;?#27442;单方面撕毁合?#32487;?#24658;大出局。10月8日,FF发布公告予以回应:解?#36857;?#26159;因为恒大在协议?#34892;?#26399;内未履行其支付款项的?#20449;担?#24182;阻止FF接受其他融资。

      双方各执一?#30465;?#26377;人将贾?#23601;?#26021;为“大骗子”、恩将仇报,也有人说是许家印钱多、人傻。事件未最终落地前真相尚不得而知。

      受此事影响,恒大健康股价大跌,市值一天之内蒸发约131亿元。对于许家印而言,8亿美元或许算不了什么,但花了钱惹来一堆烦心事儿显然不爽。而刚刚,他?#30452;?#39532;云夺去了首富位置。

      新问题也来了:“女巫”贾?#23601;?#30340;下一个“守护”,会是谁?

      04

      早早出局的“预言家”王石

      王石“预言家”的身份人尽皆知。

      2003年,孙宏斌?#36864;?#30340;顺驰锐气逼人,疯狂扩张、四处制造地王,号称要成为行业第一,叫板王石和万科。王石提醒他注意风险,“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控?#21697;?#38505;?”2006年,顺驰由于扩张过于激烈资金链出现问题,最终被迫低价转手。

      2007年底,王石提出“拐点论”,认为房产需求已经发生了根本性转变,房市可能迎来“冰火两重天”。王石打趣“房市拐点就是秃子头上的虱子,明摆着”,并?#20449;?008年后万科绝不当拿地王,不囤房。此后,王石和万科遭遇“至暗时刻”。当然,今天仍有不少人认为按照当时的市场状况,王石的预言没有错。只不过“四万亿”计划以及调低90㎡以下普通商品?#31185;?#31246;率、免征个人买卖商品房印花税等一系列政策最终成功救市,为中国房地产行业带来了又一个十年红利期。

      

     

      ? 王石

      2013年,近乎疯狂的孙宏斌又开始高价拿地,不断刷新?#26412;?#22320;王记录。王石在微博上提醒孙宏斌,精明的李嘉诚已经在兜售其在?#26412;?#19978;海的物业了,让他注意风险。此时,在地产圈摸爬滚打多年的王石早早嗅到了房产泡沫的危险气息。2014年,王石提出“顶点论”,而郁亮也认为?#31185;?#24050;经进入“白银时代”。从理论与国外的历史经验来看,王石的预言显然是合乎情理的。不过,现实常常会出现“不可控因素”?#37027;?#34892;干预,房市又这样狂?#38469;?#24180;。

      而“预言家”王石?#24808;?#27492;遭遇质疑:王石的预言总是出现在整个行?#24471;?#24792;之时,而万科又总是在热点地区引爆杀价出货的连锁?#20174;Α?/p>

      不过,如今的王石再掀不起什么风浪,因为他已是局外人。

      1988年,王石决定对万科进行股份制?#27597;鎩?#27491;是这次?#27597;?#20026;“预言家”王石的“出局”埋下了种子。这次?#27597;錚?#29579;石选择?#29260;?#19975;科股权,做一名?#30475;?#30340;职业经理人。而万科高度分散的股权结构,也令其成了野蛮人狩猎的目标,这才有了后来的君万之争和万宝之争。有人说,早在1988年,当王石在万科股东?#33003;?#19994;经理人之间做出选择后,他的结局就已经注定。此后的29年,不过是一场漫长的告别。

      

     

      万科与宝能之争始于2015年7月,至王石2017年6月辞职出局,这场争?#28902;中?#20102;近两年之久。不过,宝能?#24213;?#32456;也未能如愿成为第一大股东,万?#39057;?#31649;理团队最终选择了具有国资背景的深圳地铁集团。

      2018年1月23日,就在王石67岁生日这一天。离开万科216天的王石在水立方举办了一场名为《回归未来》的演讲。3000余名观众早早围在台前,?#21364;?#30528;这位商界传奇亲口?#24425;?#20182;的传奇人生。三个多小时时间里,王石几度哽?#30465;?#19968;度泪流满面。王石35000字的演讲稿从生命的起源讲到?#32422;?#30340;创?#36947;?#31243;,再到人类的未来,自我、亲情、事业、社会以及死亡这些重大关键词都包含其中。此时的王石?#36335;?#26159;一个布道者。

      演讲的最后,王石领唱《蓝莲花》,“没有什么能够阻挡,你对自由的向往。天马行空的生涯,你的心了无牵挂……”一声撕裂般怒吼的“蓝莲花”绽放了王石的自由和理想,牵挂与了无牵挂。

      离开万科后,“老骥伏枥”的王石依旧登?#20581;?#21010;赛艇、坚持海外游学、不断地挑战?#32422;骸?#22312;刚刚过去的亚洲协会2018“亚洲创变者”颁奖典礼上,王石作为唯一的中国企业家代表发表全英演讲,还因对田朴珺的高调表白登上微博?#20154;选?#26174;然,出局后,王石活得愈发轻松自在了。

      如今,地产圈的“狼人杀”里再也没有“预言家”王石了。不过他的“万科魔咒”却依然存在。十年前,地产界四大天王是“招保万金”,如今第一梯队是“恒碧万”,只有万科依然保持在第一阵营之中。一个十?#20540;?#22411;的案例是,曾经一度超越万?#39057;?#32511;地,之后因债务危机一落千丈。

      如今这场乱局,碧桂园和恒大,能否打破“万科魔咒”?

      05

      不公平的游戏和玩腻?#35828;?#22823;佬们

      地产圈的“狼人杀”,从来没有公?#20581;?/p>

      因为这里根本没有“猎人”,也就是说,即便“狼”跳出来?#25105;?#21422;杀,也没有可以杀死“狼”的内在力量,“平民”们处于绝对劣势。

      一些地产大佬或者看透了游戏规则、或者厌烦了这个游戏,争相逃离。“去地产化”似乎成为了这场游戏的唯一出路。

      

     

      而前首富王健林无疑是“去地产化”的第一人。

      2015年,万达曾是全球最大的商业地产开发商。王健林更是成功挤下?#22253;?#22810;年的李嘉?#24076;?#30331;上亚洲首富的宝座。

      而此时,深耕地产多年的李嘉诚正加速退出国内地产市场,撤资速度惊人。许多人不理解李嘉诚为何这样做,认为他这是在转移资产,甚至喊出了“别让李嘉诚跑了”的口号。正处事业巅峰的王健林在众人惊诧的目光中来了个急刹车,紧跟着老对手李嘉诚的步伐?#25856;?ldquo;去地产化”。

      这一年,万达全面开始第四次转?#20572;?#21435;除商业地产中的房地产项目,实现轻资产化。按照王健林的规划,“5年内万达商业地产将去地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于?#39057;?#31649;理公司,完全轻资产化。”万达减速沉潜?#38498;螅?#19968;向高调的王健林也低调了许多。

      最初,习惯了重资产模式的万达极不?#35270;Γ?ldquo;去地产化”一度停滞。不仅如此,万达还因此营收大减,被碧桂园、恒大等赶超,在房地产行业迅速掉?#21360;?#19975;达的处境变得异常尴?#21361;?#36827;退两难。不过,王健林以“壮士断臂”的决心硬撑了过来。

      

     

      ? 王健林

      随后,“去地产化”的万达不出意外地进入“卖卖卖”模?#20581;?017年中,王健林?#30452;?#25226;万达旗下的13个文旅项目91%的股权和77个?#39057;?#39033;目打包卖给融创和富力,交易总对价高达637亿。这两?#26102;?#21463;关注的重大交易充?#32456;?#29616;了万达加速“去地产化”的决心。

      2018年2月,万达发布公告称,公司正式由“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。显然,万达希望彻底撕掉“地产标签”。

      2018年半年报显示,万达投资租赁收入达143亿元,营收?#24613;却?#21040;28%,为万达决心“去地产化”以来的最高值。不过,万达包括物业销售在内的其它收入仍然高达68%。显然,万达仍然是一家不折不扣的地产公司,“去地产化”任重而道远。

      刚刚发布的2018福布斯中国富豪榜上,王健林家族的标签仍是“地产和文化”。为了“去地产化”,王健林家族资产?#20013;?#32553;水,以1400亿元位列第5,与2015年不可同日而语。尽管如此,历时3年,万达已然走在了?#31185;?ldquo;去地产化”大潮的最前?#23567;?#33267;少,万达广场和万达影业早已深入人心。

      

     

      地产行业富豪榜部分榜单

      继王健林之后,越来越多?#31185;?#36208;上“去地产化”之路。恒大、保利等地产巨头相继更名,争相“去地产化”。就连在这场游戏中最为活跃的万科也跟着更名,?#25856;?ldquo;去地产化”,收缩多元业务战线,将租赁住宅业务确立为核心业务。

      与之相对的是,碧桂园、融创等?#31185;?#20173;决心在地产领域厮杀。

      没有人知道,“坚守地产”和“去地产化”哪个是正确的选择。但是,在头部?#31185;?#30456;?#22871;?#20986;?#32422;?#30340;选择后,中小?#31185;?#29609;家也是时候做出选择了。

      这一轮,大家?#26143;?#30456;安无事。但下一轮呢?无论如?#21361;?#22312;这局地产圈“狼人杀”中,一场大洗牌即将来临。

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